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篇名: 下半年房市不樂觀
作者: 周茂	日期: 2012.07.08　　天氣: 　心情:

戴德梁行總經理顏炳立5日表示，他對下半年房市景氣的看法已轉趨悲觀，預期房價將開始鬆動，台北市外圍約會跌5%、新北市外圍降幅則會到10%，「山寨豪宅」也會打回原形、開始出現投資客賣屋潮。
顏炳立說，傳統的正統豪宅是指在精華區的大坪數產品，「山寨豪宅」則是指外圍區域的大坪數產品、搭著前幾年的房市多頭趁勢而起，包括台北市的南港、內湖，新北市的林口等，都有不少「山寨豪宅」。
顏炳立說，過往他對房市景氣多較樂觀看待，但下半年實在沒有樂觀的理由；近來奢侈稅滿周年、不少物件陸續釋出，加上央行限縮豪宅放寬成數、取消寬限期，這兩大因素造成供給量變多，但需求面卻缺乏動能，買方多只是淡定、觀望。
華固董事長鍾榮昌認為，下半年房市將趨於平實、個案表現，雖無激情但也不悲觀，觀察重點是股市與歐債；遠雄董事長趙藤雄說，若政府能重新聚焦經濟發展、提出整體策略振興經濟，則台灣房市長線仍看好。
顏炳立直言，近日市場買氣已掉至少一半，過去平均每一間房子有3人來看屋、如今卻是3間房子才有1個人看；不少過往到處進貨的大咖投資客，也都開始出現「少輸為贏」的心理，準備退場。
雖然目前利率仍處於低檔，但央行降低豪宅放款成數、取消寬限期，對豪宅買氣殺傷力頗大，顏炳立舉例，過往買1.5億元的房子，只要準備三成資金，也就是4,500萬元，但如今要準備五成、7,500萬元，而且還沒有寬限期，這讓想要以小搏大者壓力很大。在此情況下，恐會有賣屋潮，若是地點好的產品還會有人接手，「山寨豪宅」價格則可能被打回原形。
對於將登場的實價登錄，顏炳立說，若叫大家買東西時衣服要脫光，感覺會好嗎？但他也說，此事一開始眾人會緊張，但適應就好；至於實價課稅，他強調難度高，就算到他要退休時也不一定會實施。日前營建署公佈國內住宅家戶比高達108.28%，代表全國住宅已經「供給過多」，產學各界都認為，在「量先價行」之下，房價下半年勢必出現鬆動。
    包括「多頭代表」的戴德梁行總經理顏炳立就預測，市中心外圍將鬆動跌價5到10%，而政大地政系教授張金鶚更直指「新北市」將「首當其衝」。
    根據內政部營建署本週公佈的住宅資訊統計，今年第一季「全國住宅存量」約817萬戶，而「普通住戶數」則只有將近755萬戶，顯示「全國住宅存量」已經超越「普通住戶數」八個百分點以上，代表全國住宅明顯「供過於求」。
    對此，政大地政系教授張金鶚儘管遠在國外，也在臉書（Facebook）上發表言論分析表示，最近一年來，成交量已經不斷萎縮，但價格卻不明顯下滑，更加深「供過於求」的現象。在「量先價行」的持續壓力下，金融機構又不斷緊縮房貸，讓下半年房價鬆動已經逐漸發酵，特別是新北市將「首當其衝」。
    張金鶚更認為，雖然統計上「全國住宅存量」大於「家戶數」62萬戶，但如果進一步考量大多數家戶即便有「意願」但多半沒有「能力」，無法產生「住宅需求」，再加上目前存在的156萬戶空屋，比例將近兩成，如此「供過於求」遠大於目前表象的「8.28%」。央行緊縮豪宅貸款剛滿二周，豪宅巿場明顯感受新政策的震憾力，戴德梁行總經理顏炳立昨日透露，台北巿郊區已有豪宅物件願降價殺出，「原本每坪105萬元買的，現在願意在交屋前，以每坪100萬賣出！」他預期下半年將會有更多豪宅物件釋出。


    　昔日政府以財稅手段打房，多僅是暫時壓抑需求，房市受影響程度不大，但近來央行轉採金融手段，包括降低土地建築融資、豪宅房貸成數到5、6成，顏炳立說，如此直接抽掉市場資金動能，開發商只能淡定觀望，高資產族則會出現獲利了結風潮。
    　「以前是一物件釋出，多有3組以上買家詢價，現在3物件釋出，可能只有1組買家探詢，巿場買氣掉了一半！」顏炳立指出，下半年許多假豪宅、巿郊與外縣巿住宅巿場都將受到波及，預估台北巿房價降價幅度約5％，新北巿約10％，長期築底、近年來反彈一陣子的中南部巿場也會受到影響，但因漲幅有限，未來受影響程度不會太大，但要開到台北一半價，每坪上看60、70萬元情況，恐得不到買方認同。

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